⚡ Handänderung & Sicherheit

Elektrokontrolle und Sicherheitsnachweis beim Eigentümerwechsel

Eine Handänderung liegt vor, wenn das Eigentum an einer Liegenschaft im Grundbuch auf eine andere Person übertragen wird – beispielsweise beim Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung. Mit der Eigentumsübertragung gehen auch gesetzliche Pflichten im Zusammenhang mit der elektrischen Installation auf den neuen Eigentümer über.

Wichtig für 10- oder 20-jährige Kontrollperioden: Ist die letzte periodische Kontrolle mehr als fünf Jahre vor der Handänderung erfolgt, ist eine ausserordentliche Kontrolle erforderlich (massgebend ist der Eintrag im Grundbuch).

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Handänderung: 5-Jahres-Regel 10/20 Jahre relevant SiNa als Nachweis

1. Gesetzliche Grundlage

Die Anforderungen an die Sicherheit elektrischer Installationen sind in der Niederspannungs-Installationsverordnung (NIV, SR 734.27) geregelt.

Massgebend bei Handänderung: Art. 3 NIV (Verantwortung des Eigentümers) · Anhang NIV, Ziffer 3 (Handänderung)

Regel für ausserordentliche Kontrolle: Bei Installationen mit 10-jähriger oder 20-jähriger Kontrollperiode ist eine ausserordentliche Kontrolle erforderlich, wenn die letzte periodische Kontrolle mehr als fünf Jahre vor der Eigentumsübertragung durchgeführt wurde.

Massgebend ist der Zeitpunkt der Eigentumsübertragung im Grundbuch. Diese Bestimmung gilt ausschliesslich für Installationen mit 10- oder 20-jähriger Kontrollperiode.

2. Zweck der ausserordentlichen Kontrolle

Die ausserordentliche Kontrolle dient dazu, sicherzustellen, dass die elektrische Installation den anerkannten Regeln der Technik entspricht und keine sicherheitsrelevanten Mängel bestehen – unabhängig davon, ob Änderungen sichtbar sind oder ein Mangel vermutet wird.

Normkonform

Einhaltung der anerkannten Regeln der Technik (z. B. NIN).

Schutz wirksam

Schutzmassnahmen sind wirksam und erfüllen die Abschaltbedingungen.

Risiken reduzieren

Schutz von Personen, Gebäuden und Sachwerten.

Gilt auch dann, wenn: keine baulichen Veränderungen vorgenommen wurden, kein Mangel vermutet wird oder die Installation augenscheinlich funktionstüchtig ist.

3. Verantwortlichkeit

Gemäss Art. 3 NIV ist der jeweilige Eigentümer verantwortlich für den sicheren Zustand der Installation, die Einhaltung der Kontrollperioden und die Durchführung der vorgeschriebenen Kontrollen. Diese Verantwortung kann vertraglich nicht aufgehoben werden.

Pflichten

Kontrolle fristgerecht veranlassen
Mängel beheben lassen
SiNa aufbewahren
Nachweis bei Bedarf vorlegen

Kaufvertrag (Praxis)

Im Kaufvertrag kann geregelt werden, ob die ausserordentliche Kontrolle vor oder nach der Eigentumsübertragung durchgeführt wird. Die gesetzliche Kontrollpflicht bleibt davon unberührt.

Merksatz: Die Pflicht bleibt bestehen – nur der Zeitpunkt und die Organisation können zwischen Käufer und Verkäufer vereinbart werden.

4. Ablauf einer Kontrolle bei Handänderung

Die Kontrolle erfolgt durch ein unabhängiges Kontrollorgan oder ein konzessioniertes Installationsunternehmen. Typischer Ablauf:

Prüfung der Unterlagen
Letzter Sicherheitsnachweis, Datum der letzten periodischen Kontrolle, Nutzung der Installation.

Durchführung der Kontrolle
Sichtprüfung der Installation, Messungen gemäss NIN, Funktionsprüfung der Schutzorgane.

Kontrollbericht
Dokumentation allfälliger sicherheitsrelevanter Mängel.

Mängelbehebung
Behebung durch ein konzessioniertes Elektroinstallationsunternehmen.

Nachkontrolle
Überprüfung der Mängelbehebung.

Sicherheitsnachweis (SiNa)
Ausstellung des Sicherheitsnachweises nach erfolgreicher Kontrolle.

5. Bedeutung des Sicherheitsnachweises bei Handänderung

Nachweis

Bestätigt die normgerechte Ausführung und die Einhaltung der gesetzlichen Anforderungen.

Schutz

Bestätigt die Wirksamkeit der Schutzmassnahmen.

Dokumentation

Grundlage für Eigentümer, Netzbetreiber und Versicherungsfälle.

Der SiNa dient als: Nachweis gegenüber Netzbetreibern, Dokumentation für Eigentümer und Grundlage bei Versicherungsfällen.

6. Folgen bei unterlassener Kontrolle

Kontrollpflicht

Kann als Verletzung der gesetzlichen Kontrollpflicht gewertet werden.

Haftung

Haftungsrechtliche Konsequenzen bei Schadenfällen möglich.

Versicherung

Versicherungsrechtliche Nachteile im Schadenfall möglich.

Zusätzlich möglich: Behördliche Aufforderungen zur Nachkontrolle und erhöhte Risiken bei späteren Streitigkeiten.

7. Praktische Umsetzung bei Eigentümerwechsel

In der Praxis wird häufig empfohlen, die ausserordentliche Kontrolle vor der Eigentumsübertragung durchzuführen. Das schafft Klarheit für Käufer, Verkäufer, Notariate und Versicherungen und reduziert das Risiko späterer Auseinandersetzungen.

Empfehlung: Ausserordentliche Kontrolle vor Handänderung = klare Ausgangslage und saubere Dokumentation.

Handänderungskontrolle in Aargau und Solothurn

Wir unterstützen Eigentümer, Verwaltungen und Notariate bei der Durchführung der ausserordentlichen Elektrokontrolle im Rahmen einer Handänderung.

Olten Aarau Zofingen Solothurn Lostorf

Unterlagen-Check: Senden Sie uns den letzten SiNa oder das Datum der letzten Kontrolle – wir sagen Ihnen rasch, ob die 5-Jahres-Regel greift.

Häufige Fragen

Für welche Objekte gilt die 5-Jahres-Regel bei Handänderung?

Ausschliesslich für Installationen mit 10- oder 20-jähriger Kontrollperiode gemäss Anhang NIV.

Welches Datum ist massgebend?

Massgebend ist der Zeitpunkt der Eigentumsübertragung im Grundbuch.

Kann die Pflicht im Kaufvertrag ausgeschlossen werden?

Nein. Die Verantwortung gemäss Art. 3 NIV kann vertraglich nicht aufgehoben werden. Im Kaufvertrag kann lediglich geregelt werden, wer die Kontrolle organisiert und wann sie durchgeführt wird.

Wer darf die Kontrolle durchführen?

Ein unabhängiges Kontrollorgan oder ein konzessioniertes Installationsunternehmen, je nach Ausgangslage und Anforderungen.

Handänderungskontrolle anfragen

Unabhängige Kontrolle, klare Dokumentation und Sicherheitsnachweis (SiNa) gemäss NIV.

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